HR-glas als huurder

Als huurder kent u de frustratie wellicht: hoge stookkosten door slecht isolerend glas, koude tocht bij de ramen en condensatie op de ruiten. Sinds 2023 stelt het Vlaamse Woninghuurdecreet dubbel glas verplicht in alle huurwoningen. Daar komt nog bij dat verhuurders vanaf 2028 de huur niet meer mogen indexeren bij een EPC-label D, E of F. Dit artikel legt uit welke rechten u als huurder hebt, hoe u de verhuurder motiveert tot glasvervanging en welke stappen u kunt nemen als de verhuurder weigert.

Welke rechten hebt u als huurder bij slecht glas?

Als huurder in Vlaanderen hebt u wettelijke bescherming tegen slecht isolerende ramen. Het Woninghuurdecreet en de huurindexeringsblokkade geven u concrete hefbomen om uw verhuurder aan te spreken op de glaskwaliteit.

Woninghuurdecreet: dubbel glas verplicht sinds 2023

Het Vlaamse Woninghuurdecreet verplicht verhuurders om huurwoningen te voorzien van minimaal dubbel glas. Voor nieuwe huurcontracten gold deze verplichting al vanaf 2020. Sinds 2023 is de verplichting uitgebreid naar alle huurcontracten, ook de bestaande.

Dit betekent concreet dat uw verhuurder verplicht is om enkel glas te vervangen door minimaal dubbel glas. Een woning met uitsluitend enkel glas voldoet niet aan de wettelijke minimumnormen en is officieel ongeschikt voor verhuur.

Huurindexeringsblokkade vanaf 2028 bij label D/E/F

Vanaf 2028 mogen verhuurders de huurprijs niet meer indexeren voor woningen met een EPC-label D, E of F. Dit geldt voor labels met een EPC-score boven 300 kWh/m²/jaar. De maatregel is bedoeld om verhuurders te stimuleren tot energetische renovatie, waaronder glasvervanging.

Voor u als huurder is dit een krachtig argument. Wijs uw verhuurder erop dat glasvervanging niet alleen comfortverbetering oplevert, maar ook beschermt tegen de indexeringsblokkade.

Wie betaalt de glasvervanging?

De vraag wie de rekening betaalt, is voor veel huurders cruciaal. De wet is hier helder over: structurele verbeteringen aan de woning zijn de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

Verhuurder verantwoordelijk voor structurele verbeteringen

Glasvervanging valt onder de structurele onderhoudsverplichtingen van de verhuurder. Dit betekent dat de verhuurder de volledige kosten draagt voor het vervangen van enkel glas of verouderd dubbelglas door HR-glas. U als huurder hoeft hier niet aan mee te betalen.

Dit geldt zowel voor het glas zelf als voor de plaatsing. Ook eventuele bijkomende kosten zoals afwerking van de dagkanten zijn voor rekening van de verhuurder, tenzij u daar onderling andere afspraken over maakt.

Mag u als huurder zelf glas laten vervangen?

In principe mag u als huurder geen structurele aanpassingen aan de woning doen zonder toestemming van de verhuurder. Glasvervanging valt onder deze categorie. Laat u zonder toestemming het glas vervangen, dan riskeert u dat de verhuurder de kosten niet vergoedt of zelfs eist dat u de oorspronkelijke situatie herstelt.

Een uitzondering is de noodsituatie: bij een gebroken ruit die direct veiligheidsrisico oplevert, mag u als huurder wel direct actie ondernemen. Documenteer in dat geval alles en informeer de verhuurder zo snel mogelijk.

Hoe motiveert u de verhuurder?

Niet elke verhuurder staat te springen om te investeren in glasvervanging. Met de juiste aanpak en argumenten vergroot u de kans op een positieve reactie aanzienlijk.

Stap voor stap glasvervanging aankaarten

Begin met een schriftelijke melding van het probleem. Beschrijf concreet welk glas het betreft (enkel glas, oud dubbelglas), welke klachten u ervaart (koude, condensatie, hoge stookkosten) en verwijs naar de wettelijke verplichting uit het Woninghuurdecreet.

Stuur deze brief aangetekend of vraag om een schriftelijke bevestiging als u het mondeling aankaart. Een schriftelijk spoor is belangrijk als u later verdere stappen moet nemen.

De huurindexeringsblokkade als argument

De indexeringsblokkade vanaf 2028 is een krachtig financieel argument. Veel verhuurders realiseren zich nog niet dat ze jaarlijks huurinkomsten mislopen als ze niet investeren in energetische verbeteringen.

Reken het voor in uw brief: bij een huurprijs van €800 per maand en een jaarlijkse indexatie van 2% gaat het over €192 per jaar aan gemiste indexatie. Over tien jaar loopt dit op tot bijna €2.000 aan gemiste huurverhogingen.

Premie als stimulans voor de verhuurder

Verhuurders kunnen gebruikmaken van de Mijn VerbouwPremie voor glasvervanging. Wijs uw verhuurder hierop: afhankelijk van de inkomenscategorie kan de premie een aanzienlijk deel van de investering dekken.

Let wel: vanaf 1 maart 2026 vallen private verhuurders in categorie 1 en verliezen zij het recht op premie voor ramen en deuren. Dit maakt de timing urgent: raad uw verhuurder aan om voor 28 februari 2026 een aanvraag in te dienen als hij in aanmerking wil komen voor de hogere premiebedragen.

Wat als de verhuurder weigert?

Weigert uw verhuurder om actie te ondernemen ondanks uw verzoeken? Dan hebt u verschillende mogelijkheden om de situatie te laten escaleren.

De huurdersbond en Verzoeningscommissie

De huurdersbond kan u adviseren over uw rechten en helpen bij het opstellen van een formele ingebrekestelling. Dit is vaak een effectieve eerste stap voordat u naar de rechtbank stapt.

Daarnaast kunt u een klacht indienen bij de Verzoeningscommissie Bouw. De kosten zijn beperkt: €100 dossierrecht voor een volledig dossier en €332,75 per partij voor een eenvoudige expertise. De gemiddelde doorlooptijd bedraagt 14 weken. Let wel: deelname is vrijwillig, dus uw verhuurder moet akkoord gaan met deze procedure.

De vrederechter als laatste stap

Werkt vrijwillige bemiddeling niet? Dan kunt u als laatste redmiddel naar de vrederechter stappen. De vrederechter is bevoegd voor burgerlijke vorderingen tot €5.000, wat de meeste glasvervangingsgeschillen dekt.

De kosten zijn beheersbaar: €50 rolrecht en €200 tot €500 voor de dagvaarding. De doorlooptijd varieert van 3 tot 6 maanden voor eenvoudige zaken tot 1 à 2 jaar als een expertise nodig is. Bij vorderingen onder €2.000 is geen hoger beroep mogelijk, wat de zaak definitief afsluit.